Budget
à
Surface
à
DB VIAGER IMMO
26 Rue de Paris
03200 Vichy


09 83 56 61 80
 

Origine du viager:

La vente en Viager représente le système de retraite le plus ancien au monde.

Déjà connu au temps des Romains, il connait un réel succès au Moyen-âge permettant ainsi d'acquérir un petit lopin de terres auprès des églises moyennant une jouissance viagère sous forme d'usufruit ou de rente.

La vente viagère deviendra un véritable moyen de crédit et de retraite.

Il se répandra auprès des particuliers forçant ainsi le Législateur à l'entériner en la soumettant à une réglementation.

La vente en Viager est aujourd'hui régis par les articles 1968 à 1983 du Code Civil.

Après l'entrée en vigueur du Code Civil, l'institution connaît un vif succès sous la forme de rentes viagères constituées contre le versement d'une somme d'argent.

Entre le 19ème et 20ème siècles, la rente viagère connaît un véritable succès car elle représente, en absence d'un système organisé de crédit immobilier, le seul mode d'accession à la propriété pour les particuliers ne possédant pas de capital suffisant.

Dans les années 1980, face à la forte inflation, le viager s'est fortement développé.

En effet, nombreux sont les personnes qui souhaitaient investir ou acquérir un bien, mais face à l'inflation, la hausse des prix et les taux d'intérêt importants, le viager représenta une véritable alternative.

Dans les années 1990, avec l'inflation plus basse, les taux d'intérêts plus attractifs, les emprunts sont devenus plus fréquents, et le Viager moins attractif.

Aujourd'hui face à l'inquiétude grandissante des seniors de ne pouvoir profiter largement du fruit de leur travail et de leur bien, face aux profonds déséquilibres et incertitudes économiques comme la perte de l'emploi, perspectives démographiques, développement de la précarité chez les seniors, perte du pouvoir d'achat, le contrat de vente en VIAGER représente une réelle alternative et suscite de la part des vendeurs et des acquéreurs un réel intérêt croissant.

Ce système permet également au plus jeune de se constituer progressivement un capital immobilier et les autres plus âgés de vivre décemment jusqu'à la fin de leur vie.

Le terme Viager vient du mot "viage" qui signifie en vieux français "Temps de Vie".

Le contrat de rente Viagère est par nature un contrat dit aléatoire, c'est à dire "une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elle, dépendent d'un événement incertain" (article 1964 du Code Civil).

Cette particularité vaut à ce contrat d'être regroupé dans le Code Civil, dans une rédaction et à une place inchangées depuis 1804 avec les jeux, les paris, et certains contrats maritimes (des articles de 1964 à 1983).

Pour information, le contrat de vente viagère est dit "aléatoire", comme il est mentionné un peu plus haut.

Qu'es-ce que l'Aléa ?

L'Aléa est un événement incertain qui détermine le gain de l'un et la perte de l'autre.

Il s'agit d'un événement qui relève du hasard.

Dans le cadre d'une vente immobilière en viager, l'aléa suppose que les parties au contrat de vente, ignorent le nombre de versements périodiques à effectuer.

D'après l'INSEE, +58.2 % des Français étaient propriétaires de leur logement en 2012.

Et le 21ème siècles sera celui du vieillissement de la population puisque entre 2000 et 2050, le nombre de Français de plus de 60 ans passera de 12 à 24 millions, celle de plus de 75 ans de 3 à 8.6 millions, celle des plus de 85 ans de 1.2 à 4.5 millions.

C'est pourquoi, le VIAGER représente une réelle et sérieux solution d'Avenir...!

*Qui peux vendre un Viager ?

Toutes personnes physiques (non morale, puisque c'est la mort qui constitue l'extinction du versement de la rente) ayant la capacité juridique et le pouvoir de vendre son bien.

Toutes personnes physiques ayant les capacités pleines, ayant donné au préalable du contrat de vente, son consentement libre et éclairé.

Attention : la nullité d'un acte de vente serait encourue s'il était constaté une altération des facultés mentales de l'une des parties.

La présence d'héritier n'est pas un obstacle puisque le vendeur est en pleine propriété et chacun est libre d'aliéner ou de conserver ses Biens.

*Pourquoi choisir le Viager ?

---->Pour les vendeurs :

Le Viager représente un complément de revenus non négligeable face à la perte du pouvoir d'achat des retraités, tout en leur permettant de continuer à vivre chez eux (Viager occupé).

Il représente également une assurance contre l'incertitude pesant sur l'avenir des retraites et sur l'avenir socio-économique.

---->Pour les acquéreurs :

-Il permet d'acquérir un bien à moindre coût avec une rentabilité à la revente important (dans le cadre d'un Viager occupé).

-De devenir propriétaire avec un apport personnel souvent réduits et de se constituer un patrimoine.

-De devenir propriétaire et pouvoir en profiter dès la signature de l'acte authentique chez le notaire, dans le cadre d'un Viager libre)

C'est aussi un excellent investissement à long terme sans soucis de gestion.

Il pourrait devenir une nouvelle forme de "retraite" par capitalisation : en effet, en achetant un viager jeune, on capitalise pendant sa vie active (rentes viagères versées par le Débirentier), puis l'on recueille les fruits de cette capitalisation au moment de la retraite.

 Il existe deux formes de vente en Viager :

----> Le VIAGER OCCUPE :

Le viager occupé représente 95 % des transactions.

Lorsque un bien est vendu en viager occupé, le vendeur crédirentier s'octroie une réserve de droit d'usage et d'habitation sa vie durant.

L'acheteur, débirentier devient propriétaire mais n'a aucun droit "d'usage " sur le bien, à moins qu'une convention entre les parties,sous seing privé ai été signée.

Ce droit d'usage et d'habitation est un Droit réel, comme l'usufruit, il est également personnel, et exclusif.

Ainsi d'après les articles 630 et 632 du Code Civil, et sauf conventions contraires :

-L'usager (le vendeur crédirentier) ne peut exiger les fruits, la jouissance d'un Bien que pour ses besoins et ceux de sa famille. Le bénéficiaire d'un droit d'usage et d'habitation peut donc demeurer dans la maison avec sa famille.

Après le décès du crédirentier, ses ayants-droits n'ont aucun droit.

Il est recommandé de préciser dans l'acte de vente, le bénéficiaire autres que le vendeur, du droit d'usage et d'habitation.

Attention : en cas de vente en viager avec une réserve de droit d'usage et d'habitation (DUH), le vendeur n'a pas droit de louer son bien, et de profiter ainsi de revenus tels que les rentes et des loyers.

 --->LE VIAGER LIBRE : 

Une vente en Viager Libre est rare. Elle représente 5 % du volume des ventes annuelles.

Il est très recherché, tout particulièrement quand le Vendeur est jeune : Leur espérance de vie étant longue, la Rente reste inférieur aux mensualités d'un prêt bancaire conventionnel.

Ainsi, il permet à l'acquéreur-Débirentier de devenir Propriétaire avec la Pleine-Propriété. Il peut alors vivre dans le logement ou le louer afin de rentabiliser le versement de la Rente.
 
-->PRINCIPES FONDAMENTAUX du contrat de vente en VIAGER :
 
 
  • Avantage Fiscal sur la Rente :Déclaration et Abattement important en fonction de l'age du Vendeur,
  • Indexation : Obligatoire de la Rente à date anniversaire sur l'indice INSEE C.C,
  • Réversibilité de la Rente au conjoint survivant,
  • Clause de Revalorisation de la Rente,
  • Garanties fixées au contrat de vente pour le défaut de paiement des arrérages
Notre Cabinet  répondra à toutes les questions relatives à ces deux contrats, et notamment sur des éléments que vous pouvez vous poser,  tels que ( liste non exhaustive) :
  •  Acte Notarié ou seing privé ? Sur l'avant-contrat, et les parties à l'acte, les Frais d'acte,
  • Calcul de la Rente, du Bouquet,  Réserve de Droit d'usage, Taux de Rente,
  • Le versement de la Rente est-elle soumise à l'impôt, et les avantages fiscaux pour le Débirentier ?
  • Que se passe t-il, en présence d'enfant, ou d'achat direct par l'un des ayants-droits?
  • Revente de Viager,
  • Décès du Vendeur  Crédirentier ou du Débirentier en cours de contrat, Que se passe t-il ?
  • Les Sûretés promises en cas d'incidents sur le paiement de la rente,
  • Obligations et  droits/devoirs de chacune des parties,
  • Ventilation des Charges, Taxes et Travaux à venir,                                                   
  • Les Clauses d'extinction du versement de la Rente et du Droit d'usage et d'habitation,
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
 
 
Il existe également une autre alternative au Viager, surtout d'ailleurs employer lorsque le Vendeur est jeune : Le contrat de VENTE A TERME.
 
Le contrat de Vente à Terme n'est pas un contrat aléatoire, comme l'est le Viager.
Puisque ce Contrat a une durée fixée d'avance entre les parties,
Puisque l'on ne parle pas de Rente mais de Mensualité, 
Puisque l'on ne parle pas de Bouquet mais de Prix de vente.
 
Il existe comme pour la vente en Viager 2 types de contrats : 
-Vente à Terme Libre
-Vente à Terme Occupé
 
 
Et le Législateur a prévu les mêmes garanties que celles fixées dans un contrat de vente en Viager.
 
Néanmoins il présente quelques éléments bien différents que celle fixés en  Viager et notamment sur :
-La Durée du Contrat, 
-Fiscalité du Vendeur,
-Indexation obligatoire mais Index différent,
-Et en cas de décès du ou des Vendeurs-Réversibilité de la Mensualité obligatoire jusqu'à l'échéance prévue.
 
 
 
Notre Cabinet sera avec sérieux répondre à toutes vos questions..et reste à votre entière écoute dans votre projet de vie.