A propos de :

Origine du viager:
Déjà connu des Romains, le Viager est utilisé en France dès les premiers siècles de notre Histoire et connaît son développement au Moyen-âge avec l’institution des « précaires » qui permettaient la transmission d’un fonds de terre ou d’une sommes d’argent à une église ou à un Monastère moyennant une jouissance viagère sous forme d’usufruit ou de Rente.
 
Cette pratique va se rapprocher de la rente du fait d’un capitulaire de Charles le Chauve qui en 846, dispose que le Donateur doit recevoir, selon les cas et sous forme de rente viagère ou d’usufruit, une valeur double ou triple de son usufruit fournie sur les Biens ecclésiastiques.
Par la suite, un Edit de 1661 prive de tout avantage les rentes constituées entre les mains des communautés religieuses et de ce fait, limite l’utilisation de ce mécanisme aux rapports entre particuliers.
 
L’église ensuite prohibera l’usure préconisant les prêts sans intérêts entre amis.
La rente devient alors un véritable instrument de crédit.
Dès la fin du 13ème siècle, la rente se développera.
Au 16ème siècle, elle deviendra de plus en en plus fréquente.
 
A partir de là, l’usage de la rente viagère se répand entre particuliers, ce qui conduire les rédacteurs du Code Civil à l’entériner en la soumettant à une réglementation contenue dans ses articles 1968 à 1983.
Après l’entrée en vigueur du Code Civil (CC), l’institution connait un vif succès sous la forme de rente viagère constituée contre le versement d’une somme d’argent.
Des compagnies d’assurances sont créées dans le but de recevoir des capitaux à charge de rente viagère (RV) et l’Etat lui-même fonde en 1861 « la Caisse nationale de la retraite pour la vieillesse » permettant de se constituer une RV.
Au 19 et 20ème siècle, la RV a connu un certain succès car elle était alors, en l’absence de système organisé de crédit immobilier, pratiquement le seul mode d’accession à la propriété pour des particuliers ne possédant pas le capital nécessaire.
Cependant la tradition de la conservation des patrimoines au sein de la famille détournait bon nombre de propriétaires d’immeubles de les vendre en viager.
 
Dans les années 1980, période de forte inflation, le viager s’est fortement développé.
En effet bon nombre, étaient ceux qui souhaitaient investir dans l’immobilier.
Toutefois, le taux d’intérêt et les prix étaient tels qu’ils décourageaient les investisseurs.
Non seulement, ces derniers devaient disposer d’un apport personnel important, mais ils avaient à faire face à de lourdes échéances de prêts immobilier.
Le viager représentait alors pour eux, une alternative intéressante.
 
Dans les années 1990, l’inflation est devenue plus modeste.
Les taux d’intérêts plus bas pour les emprunts immobilier ont rendu le viager moins attrayant.
 
Aujourd’hui la constitution d’une RV par aliénation d’une sommes d’argent ou d’un bien immobilier ou mobilier est une opération encore peu fréquente, puisqu’elle représente environ que 2 % des transactions immobilières chez les Notaires.
Mais selon un Rapport du Conseil Economique et Social remis en 2008 Ministre de la famille de l’époque, les opérations de vente viagère se multiplieront jusqu’en 2050 voir plus.
 

Qu'est-ce que l'Aléa ?
L'Aléa est un événement incertain qui détermine le gain de l'un et la perte de l'autre.
Il s'agit d'un événement qui relève du hasard.
Dans le cadre d'une vente immobilière en viager, l'aléa suppose que les parties au contrat de vente, ignorent le nombre de versements périodiques à effectuer.
D'après l'INSEE, +58.2 % des Français étaient propriétaires de leur logement en 2012.
Et le 21ème siècles sera celui du vieillissement de la population puisque entre 2000 et 2050, le nombre de Français de plus de 60 ans passera de 12 à 24 millions, celle de plus de 75 ans de 3 à 8.6 millions, celle des plus de 85 ans de 1.2 à 4.5 millions.
C'est pourquoi, le VIAGER représente une réelle et sérieux solution d'Avenir !

Qui peux vendre un Viager ?
Toutes personnes physiques (non morale, puisque c'est la mort qui constitue l'extinction du versement de la rente) ayant la capacité juridique et le pouvoir de vendre son bien.
Toutes personnes physiques ayant les capacités pleines, ayant donné au préalable du contrat de vente, son consentement libre et éclairé.
Attention : la nullité d'un acte de vente serait encourue s'il était constaté une altération des facultés mentales de l'une des parties.
La présence d'héritier n'est pas un obstacle puisque le vendeur est en pleine propriété et chacun est libre d'aliéner ou de conserver ses Biens.

Pourquoi choisir le Viager ?
  • Pour les Vendeurs :
Le Viager représente un complément de revenus non négligeable face à la perte du pouvoir d'achat des retraités, tout en leur permettant de continuer à vivre chez eux (Viager occupé).
Il représente également une assurance contre l'incertitude pesant sur l'avenir des retraites et sur l'avenir socio-économique.
  • Pour les Acquéreurs :
-Il permet d'acquérir un bien à moindre coût avec une rentabilité à la revente important (dans le cadre d'un Viager occupé).
-De devenir propriétaire avec un apport personnel souvent réduits et de se constituer un patrimoine.
-De devenir propriétaire et pouvoir en profiter dès la signature de l'acte authentique chez le notaire, dans le cadre d'un Viager libre).

C'est aussi un excellent investissement à long terme sans soucis de gestion.
Il pourrait devenir une nouvelle forme de "retraite" par capitalisation : en effet, en achetant un viager jeune, on capitalise pendant sa vie active (rentes viagères versées par le Débirentier), puis l'on recueille les fruits de cette capitalisation au moment de la retraite.

 Il existe deux formes de vente en Viager :
  • Le VIAGER OCCUPE :
Le viager occupé représente 95 % des transactions.
Lorsque un bien est vendu en viager occupé, le vendeur crédirentier s'octroie une réserve de droit d'usage et d'habitation sa vie durant.
L'acheteur, débirentier devient propriétaire mais n'a aucun droit "d'usage " sur le bien, à moins qu'une convention entre les parties sous seing privé ai été signée.
Ce droit d'usage et d'habitation est un Droit réel, comme l'usufruit, il est également personnel, et exclusif.
Ainsi d'après les articles 630 et 632 du Code Civil, et sauf conventions contraires :
L'usager (le vendeur crédirentier) ne peut exiger les fruits, la jouissance d'un Bien que pour ses besoins et ceux de sa famille. Le bénéficiaire d'un droit d'usage et d'habitation peut donc demeurer dans la maison avec sa famille.
Après le décès du crédirentier, ses ayants-droits n'ont aucun droit.
Il est recommandé de préciser dans l'acte de vente, le bénéficiaire autres que le vendeur, du droit d'usage et d'habitation.
Attention : en cas de vente en viager avec une réserve de droit d'usage et d'habitation (DUH), le vendeur n'a pas droit de louer son bien, et de profiter ainsi de revenus tels que les rentes et des loyers.
  • LE VIAGER LIBRE : 
Une vente en Viager Libre est rare. Elle représente 5 % du volume des ventes annuelles.
Il est très recherché, tout particulièrement quand le Vendeur est jeune : Leur espérance de vie étant longue, la Rente reste inférieur aux mensualités d'un prêt bancaire conventionnel.
Ainsi, il permet à l'acquéreur-Débirentier de devenir Propriétaire avec la Pleine-Propriété. Il peut alors vivre dans le logement ou le louer afin de rentabiliser le versement de la Rente.
 
PRINCIPES FONDAMENTAUX du contrat de vente en VIAGER :
 
 
  • Avantage Fiscal sur la Rente :Déclaration et Abattement important en fonction de l'age du Vendeur,
  • Indexation : Obligatoire de la Rente à date anniversaire sur l'indice INSEE C.C,
  • Réversibilité de la Rente au conjoint survivant,
  • Clause de Revalorisation de la Rente,
  • Garanties fixées au contrat de vente pour le défaut de paiement des arrérages
Notre Cabinet répondra à toutes les questions relatives à ces deux contrats, et notamment sur des éléments que vous pouvez vous poser, tels que ( liste non exhaustive) :
  •  Acte Notarié ou seing privé ? Sur l'avant-contrat, et les parties à l'acte, les Frais d'acte,
  • Calcul de la Rente, du Bouquet, Réserve de Droit d'usage, Taux de Rente,
  • Le versement de la Rente est-elle soumise à l'impôt, et les avantages fiscaux pour le Débirentier ?
  • Que se passe t-il, en présence d'enfant, ou d'achat direct par l'un des ayants-droits?
  • Revente de Viager,
  • Décès du Vendeur Crédirentier ou du Débirentier en cours de contrat, Que se passe t-il ?
  • Les Sûretés promises en cas d'incidents sur le paiement de la rente,
  • Obligations et droits/devoirs de chacune des parties,
  • Ventilation des Charges, Taxes et Travaux à venir,                          
  • Les Clauses d'extinction du versement de la Rente et du Droit d'usage et d'habitation,
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Il existe également une autre alternative au Viager, surtout d'ailleurs employer lorsque le Vendeur est jeune : Le contrat de VENTE A TERME.
 
Le contrat de Vente à Terme n'est pas un contrat aléatoire, comme l'est le Viager.
Puisque ce Contrat a une durée fixée d'avance entre les parties,
Puisque l'on ne parle pas de Rente mais de Mensualité, 
Puisque l'on ne parle pas de Bouquet mais de Prix de vente.
 
Il existe comme pour la vente en Viager 2 types de contrats : 
-Vente à Terme Libre
-Vente à Terme Occupé
 
 
Et le Législateur a prévu les mêmes garanties que celles fixées dans un contrat de vente en Viager.
 
Néanmoins il présente quelques éléments bien différents que celle fixés en Viager et notamment sur :
-La Durée du Contrat, 
-Fiscalité du Vendeur,
-Indexation obligatoire mais Index différent,
-Et en cas de décès du ou des Vendeurs-Réversibilité de la Mensualité obligatoire jusqu'à l'échéance prévue.
 
 
 
Notre Cabinet sera avec sérieux répondre à toutes vos questions..et reste à votre entière écoute dans votre projet de vie.

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